相続した空き家を売るには、まず何をすればいいですか？

相続空き家売却方法公開日: 2026年9月15日

売ろうと思っても、まず何から手をつければいいのか分からない。そこで止まってしまいますよね。

順番が決まっている部分があります

相続した不動産を売るとき、名義が亡くなった方のままでは、そのまま売る手続に進めません。 相続人へ名義を移す登記が前提になります。

不動産登記法第76条の2第1項は、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない と定めています。売却の有無にかかわらず、この義務があります。

誰の名義にするかは、遺産分割の結果によって決まります。民法第898条第1項は「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」と定めており、遺産分割までは相続人の共有です。

遺産分割がまとまらない場合

民法第907条第1項は、共同相続人は、被相続人が遺言で禁じた場合などを除き、いつでも、その協議で、遺産の全部又は一部の分割をすることができる としています。

第2項は、協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、各共同相続人は、その全部または一部の分割を 家庭裁判所に請求することができる としています。

売り方は2つあります

仲介（媒介） は不動産会社が買主を探す方法で、成約すると報酬を支払います。上限は宅地建物取引業法第46条に基づき定められており、税込の料率は次のとおりです。

• 200万円以下の部分 … 5.5%
• 200万円超400万円以下の部分 … 4.4%
• 400万円超の部分 … 3.3%

買取 は不動産会社自身が買主になる方法で、媒介ではないため仲介手数料は生じません。

2024年（令和6年）7月1日施行の改正により、低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地・建物。通達は「使用の状態は不問」としています）については、原則の上限を超えて受領できる特例が設けられました。上限は 30万円の1.1倍 です。国土交通省は、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明し合意する必要があると通達に明記しています。

進める順番

1. 登記事項証明書を取り、名義を確認する
2. 相続人を確定する（戸籍の収集が必要になります）
3. 遺産分割の話し合いを始める。まとまらない場合は家庭裁判所への請求ができます（民法第907条第2項）
4. 期限が近い場合は、相続人である旨の申出を検討する（不動産登記法第76条の3）
5. 相続登記を申請する（司法書士に依頼する方法もあります）
6. 複数の不動産会社に、仲介と買取の両方の見込みを聞く

2つの売り方