再建築不可物件とは何ですか？なぜ建て替えられないのですか？
建て替えができない土地だと言われた。そもそもなぜ建てられないのか、そこが分からないままだと次に進めませんよね。
まず結論
建築基準法は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。この条件を満たさない土地では、新たに建築できません。
「再建築不可」は法律上の用語ではなく、この状態を指す通称です。建築の制限であって、売買の制限ではありません。
条件は2つあり、どちらが欠けても前提が崩れます
見落としやすいのですが、「道路に接しているか」だけでなく「その道が建築基準法上の道路に当たるか」も条件です。
条件1: その道が建築基準法上の「道路」か 原則として幅員4メートル以上（特定行政庁が指定する区域内では6メートル）で、道路法による道路など第42条第1項第1号〜第5号のいずれかに該当するもの
条件2: その道路に2メートル以上接しているか 接している部分の長さが2メートル以上（第43条第1項）
両方を満たす 建て替えの前提を満たしている
どちらかが欠ける 新たに建築できない＝通称「再建築不可」
土地を売ったり貸したりできないという話ではありません。建築の制限であって、処分の制限ではありません。
幅が4メートル未満でも「道路」とみなされる場合があります
第42条第2項は、この章の規定が適用されるに至った際に 現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道 で、特定行政庁が指定したものは、第1項の道路とみなすと定めています。
このとき、道路の境界線は その中心線からの水平距離2メートルの線 とみなされます。いわゆるセットバックです。後退した部分には建てられなくなりますが、建築自体はできることになります。
なお第42条第4項により、指定区域内の幅員6メートル未満の道でも、特定行政庁が一定の条件に該当すると認めて指定したものは道路とみなされます。
条例で条件が上乗せされている場合があります
第43条第3項は、地方公共団体が、一定の建築物について、条例で 敷地が接しなければならない道路の幅員、接する部分の長さなど、必要な制限を付加することができる と定めています。
対象として挙げられているのは、特殊建築物、階数が3以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物、延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物、敷地が袋路状道路にのみ接する建築物で延べ面積が150平方メートルを超えるもの（一戸建ての住宅を除く） です。
自分の土地の状況を確かめる順番
- 登記事項証明書と公図で、敷地の形と接している道を確認する
- 自治体の建築指導課などで、前面道路が建築基準法上の何に当たるかを聞く（第42条第1項の道路か、第2項のみなし道路か、道路ではないか）
- 接している長さが2メートル以上あるかを確認する
- 条例で制限が付加されていないかを確認する（第43条第3項）
- 建て替えができる場合に当たらないかを確認する（第43条第2項の認定・許可）
建て替えの前提になる条件
| 条件 | 内容 | 条文 |
|---|---|---|
| 接道の長さ | 道路に2メートル以上接すること | 第43条第1項 |
| 「道路」から除かれるもの | 自動車のみの交通の用に供する道路／地区計画の区域内の一定の道路 | 第43条第1項第1号・第2号 |
| 「道路」の幅員 | 原則として幅員4メートル以上（指定区域内は6メートル） | 第42条第1項 |
| 幅員4メートル未満の道 | 特定行政庁が指定したものは道路とみなす。原則は中心線から2メートルの線が境界線（指定区域内は3メートル等） | 第42条第2項・第3項 |
| 条例による上乗せ | 幅員・接する長さなどの制限を付加できる | 第43条第3項 |
| 土地の売買 | 建築基準法は建築を制限するもので、売買そのものを禁じる規定ではありません | |
この記事の情報源
- 建築基準法 第42条・第43条（e-Gov 法令検索）（2026年9月14日 確認）
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