再建築不可物件は、相場の何割くらいで売れるのですか？

再建築不可データ整理公開日: 2026年9月15日

建て替えられない土地は、いくらになるのか。「相場の何割」という話をよく見かけますが、本当なのか気になりますよね。

なぜ「何割」という数字が公的に出てこないのか

再建築不可の土地の価格について、「相場の何割程度」という説明を見かけます。当サイトでは、これを裏づける公的な統計を探しましたが、見つけられませんでした。

理由はデータの作りにあります。国土交通省が公開している不動産取引価格情報は、取引当事者へのアンケート調査をもとに蓄積されたもので、提供される項目は所在地（町・大字レベル）、取引時期、取引価格（有効数字2桁）、土地の面積・形状、建物の用途・構造、床面積、建築年、前面道路、最寄駅、用途地域、建ぺい率、容積率などです。

前面道路の項目はありますが、その土地が建築基準法第43条の接道義務を満たしているかどうかを示す項目はありません。 そこから再建築不可の取引だけを抜き出して平均することはできない仕組みです。

そのため当サイトでは、値引き率を自前で推計することはしません。

金額の差は、その土地固有の条件から生まれます

「再建築不可だから何割」という一律の関係ではなく、同じ再建築不可の中でも条件が違います。

代わりに確かめられる数字

周辺の実際の取引価格 は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で確認できます。2006年（平成18年）4月から不動産取引価格情報の提供が行われており、2024年（令和6年）4月からはこのサイトで公開されています（それまでの土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止されました）。令和7年3月31日現在で約547万件の取引価格情報が提供されています。

その土地自体の評価 は、固定資産税の課税明細書で確認できます。地方税法第349条の3の2により、住宅用地の課税標準は200平方メートル以下の部分が価格の6分の1、それを超える部分が3分の1とされているため、課税標準額から逆算する形になります。

地価公示・都道府県地価調査 も同じサイトで見られます。

確かめる順番

1. 自治体の窓口で前面道路の扱いと接道の長さを確認する（無料）
2. 不動産情報ライブラリで、同じ地域の取引価格を見る
3. 課税明細書で自分の土地の評価額を確認する
4. 複数社に査定を依頼し、提示額を並べる
5. 金額の差の理由を聞く

分かることと、分からないこと