再建築不可の土地は売れますか？どうやって売るのですか？

再建築不可売却方法公開日: 2026年9月15日

建て替えられない土地なんて、買う人がいるのだろうか。まずそこが引っかかりますよね。

まず結論

売却はできます。建築基準法が定めているのは建築の制限で、売買を禁じる規定ではありません。

売り方は、不動産会社に買主を探してもらう仲介と、不動産会社自身が買う買取があります。道路の状況はどちらでも重要事項として買主に説明されます。

「建てられない」と「売れない」は別です

建築基準法第43条第1項の接道義務は、建築物の敷地についての条件です。この条件を満たさない土地について、売買を禁じる規定は建築基準法にありません。

一方で、買主にとっては建て替えができるかどうかが判断に大きく影響します。そのため、この点は隠して売るものではなく、説明すべき事項として法律に組み込まれています。

宅地建物取引業法第35条第1項は、重要事項の説明として次の事項を挙げています。

不動産会社が関与する取引では、道路の状況はここで買主に説明されます。

売る前に確かめておくと、話が早くなること

自治体の建築担当窓口で聞く（費用はかかりません）

1. 前面道路はどの区分か 第42条第1項の道路／第42条第2項のみなし道路／そもそも建築基準法上の道路に当たらない

2. 第43条第2項の認定・許可の対象になり得るか 同じ地域で過去に許可の例があるかも、あわせて聞ける

3. 確認した内容を整理して相談する 伝聞ではなく窓口で確認した内容を伝えるほうが、条件の話が正確になる

「建てられないと聞いている」という伝聞のまま相談すると、条件が実際より不利に伝わることがあります。

売る前に自治体の窓口で確かめておく順番です。

2つの売り方

仲介（媒介） は、不動産会社が買主を探す方法です。成約すると報酬を支払います。宅地建物取引業法第46条により報酬には上限があり、税込の料率は次のとおりです。

買取 は、不動産会社自身が買主になる方法です。媒介ではないため、仲介手数料という形の費用は生じません。

進め方の順番

  1. 自治体の窓口で前面道路の扱いを確認する（費用はかかりません）
  2. 第43条第2項の認定・許可の対象になり得るかを聞く
  3. 確認した内容を整理して、複数の不動産会社に相談する
  4. 仲介と買取の両方の見込みを聞く。1社だけで決める必要はありません
  5. 仲介の場合は、媒介契約の前に報酬額を確認する

2つの方法の違い

仲介と買取の違い（宅地建物取引業法および国土交通省の資料で確認できる範囲）
仲介（媒介）買取
買主不動産会社が探した第三者不動産会社そのもの
仲介手数料上限あり（法第46条）。800万円以下は特例で30万円の1.1倍まで媒介ではないため生じない
売却までの期間買主が見つかるまでの期間による買主を探す期間が不要
道路の状況の説明重要事項として説明される（宅地建物取引業法 第35条第1項第2号・第3号）
価格公的に公表された比較データは見つかりませんでした

この記事の情報源

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