事故物件とは、どこからが事故物件になりますか？

事故物件基礎公開日: 2026年9月15日

家族が亡くなった家。これって「事故物件」になるんでしょうか。売るときに、どこまで話さないといけないのか気になりますよね。

どのケースに当たるかを確かめる

扱いを分けているのは、亡くなり方と、特殊清掃などが行われたかどうかの2つです。その結果によって、売る場合と貸す場合で違いが出ます。

ガイドラインが自然死の例として挙げているのは老衰と持病による病死です。日常生活の中での不慮の事故としては、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥などが挙げられています。

誰が、どういう理由でこう決めているのか

もとになっているのは、国土交通省が2021年（令和3年）10月に公表した 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 です。不動産会社が法律上どこまで伝える義務を負うのかを、これまでの裁判例をふまえて整理したものです。対象は 住むための不動産で、オフィスなどは含まれません。

自然死を原則として伝えなくてよいとしている理由は、次のように説明されています。

• そのような死が住宅で起きることは 当然に予想されるもの である
• 統計でも、自宅での死因のうち老衰や病死が9割を占める 一般的なもの である（人口動態統計・令和元年）
• 裁判例にも、自然死について心理的瑕疵にあたらないとしたものがある

これらから、買う人・借りる人の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられる、というのがガイドラインの結論です。

伝えるときに話す内容も決まっています。時期（特殊清掃などが行われた場合は発覚した時期）、場所、亡くなった理由、特殊清掃などが行われたかどうかまでです。氏名や年齢、住所、家族構成、亡くなったときの詳しい様子や発見されたときの状況までは、伝える必要はないとガイドラインは明記しています。

売る・貸す前に確認すること

1. 売るのか、貸すのかを決める。 「概ね3年」は賃貸の目安なので、ここで扱いが変わります
2. 亡くなった理由を確認する。 自然死・日常生活の中での不慮の事故に当たるかが、最初の分かれ目です
3. 特殊清掃や大規模なリフォームが行われたかを確認する。 行われていれば、自然死でもケース2の扱いになります
4. 分かっている事実を不動産会社に伝える（次の項目）

相続した家で、亡くなった方がその家に住んでいた場合も、確かめる順番は同じです。

一方、不動産会社の側の調査については、次のように定められています。事案があったことを疑わせる特段の事情がなければ、自分から調査すべき義務までは宅地建物取引業法上は認められないとされています。媒介を行う不動産会社は、売主に告知書等への記載を求めることで、通常の調査義務を果たしたものとされます。照会先が「不明」と回答した場合や回答がなかった場合も、重大な過失がない限り、照会した事実をもって調査はなされたものと解されます。

近隣住民への聞き込みやインターネットの調査も、原則として義務ではありません。ガイドラインは、仮に調査を行う場合でも、亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があるため、慎重な対応を要するとしています。

取引の種類ごとの扱い（一覧）

ここまでを一覧にまとめます。いずれの場合も、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に大きい事案は例外です。また、ガイドラインに沿って対応しても民事上の責任を回避できるわけではないことが、ガイドライン自身に明記されています。