事故物件であることを買主に伝えないとどうなりますか？

事故物件注意点公開日: 2026年9月15日

伝えたら売れなくなるかもしれない。でも黙っていて、後から何か言われるのも怖い。その間で迷うところだと思います。

売主を縛るものと、不動産会社を縛るものは別

「伝えなかった場合どうなるか」は、誰が伝えなかったのかで根拠が変わります。

不動産会社が縛られる第47条第1号の対象には、同号ニとして「宅地若しくは建物の所在、規模、形質…その他の取引条件…であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」が挙げられています。国土交通省のガイドラインも、こうした事案の存在が相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、宅地建物取引業法上、事実を告げる必要があるとしています。

売主・貸主については、ガイドラインは、把握している事実について買主・借主に告知する必要があり、過去の裁判例に照らせば「取引目的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度等を考慮して、信義則上、これを取引の相手方等に告知すべき義務の有無が判断されている」と説明しています。

買主から求められる可能性があること

引き渡された目的物が 種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない ときに、買主ができることは民法に並んでいます。

• 第562条（追完請求）… 修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しを請求できる
• 第563条（代金減額請求）… 相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に直らないときは、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できる。追完が不能なとき、売主が追完を拒絶する意思を明確に表示したときなどは、催告なしに直ちに請求できる
• 第564条 … 第562条・第563条の規定は、損害賠償の請求や契約の解除を妨げない

なお、過去に人の死があったという事情が、この「種類又は品質に関する契約不適合」に当たるかどうかは、事案ごとに判断されるものです。当サイトでは、条文にそう書かれているという事実までを示し、個別の事案の当てはめはしていません。個別の判断については、弁護士などの専門家に相談してください。

伝えたうえで売るための順番

1. 分かっている事実を書き出す。時期・場所・死因・特殊清掃等が行われたかどうかが、ガイドラインが告げる内容として挙げている項目です
2. 不動産会社に、告知書（物件状況等報告書）へその内容を記載する。ガイドラインは、媒介を行う不動産会社が売主に告知書等への記載を求めることを、通常の調査の方法としています
3. 分からないことは「不明」と書く。ガイドラインは、照会先から不明と回答された場合や無回答の場合には、その旨を告げれば足りるとしています
4. 契約書で、契約不適合責任をどう扱うかを確認する

相続した家で、亡くなった方がその家に住んでいた場合も、確認する順番は同じです（相続・空き家の売却）。

売る相手によって変わること

売却先が不動産会社（買取）か、個人（仲介）かで、法律上の立場が変わります。